Вот здесь-
то вас может ожидать сюрприз, о котором вы и не догадываетесь.
Дело в том, что лицензию на работу с валютой имеют не все бан-
ки. При расчете вполне может случиться такой казус: вы получа-
ете деньги, а тут нагрянула налоговая полиция. И продавец квар-
тиры может запросто остаться без денег, так как 88-ю статью Уго-
ловного кодекса (незаконные операции с валютой) никто не
отменял. Под вопросом останется и ваше право на владение квар-
тирой, ибо договор-то вы уже подписали.
И еще о одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы
не сможете получить все деньги, пока не выпишетесь из квартиры.
Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упор-
ствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.
Покупатель рискует больше. Хотя бы потому, что квартиру
можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами
сыскать будет нелегко, да и деньги вряд ли останутся у него целы.
Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на
нее и под белы руки ведут в нотариальную контору, где регистри-
руют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение под-.
линности документов, а не их проверка. Конечно, если бы суще-
ствовал единый банк данных на недвижимость и сделки с нею, а
каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероят-
ность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело бу-
дущего.
Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рис-
куете купить несуществующую квартиру или уже проданную
дважды одним и тем же лицом либо заключить сделку, не соблю-
дая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть призна-
на недействительной.
Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам
продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил день-
ги, а также наравне с покупателем - один экземпляр договора.
Покупательница квартиры по собственной безалаберности протя-
нула с регистрацией права собственности и другими формальнос-
тями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее иа
свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез.
Суд признал законность только первой сделки, а второй покупа-
тель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск по-
пасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке
комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но
запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает
документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупа-
телей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько
сделок на одну и ту же комнату и смывается. Опять-таки выиг-
рывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на прожи-
вание.
Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы,
кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. <,--
Самый распространенный способ махинаций - продажа (1369
квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если
товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене, наверняка
что-то нечисто.
Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру даже пос-
ле заключения нотариата. 20-25% приберегите до момента его вы-
писки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ под-
страховки - это проставить в договоре о купчей реальную цену
квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от нало-
гов).
Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу
после подписания договора купли-продажи. Но сделка действи-
тельна только после регистрации договора. Теперь этим согласно
распоряжению мэра занимается только городское жилищное аген-
' тство, что, кстати, создало дополнительные возможности для ма-
хинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше;
И еще пара советов: никогда не отдавайте никому свои паспорта,
по возможности храните конфиденциальность сделки.
Гораздо действенней иной способ - прежде всего проконсуль-
тируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем
нужно произвести детальную проверку всех источников докумен-
тов - то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сдел-
ки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продав-
цом. Сначала в ЖЭК, где он возьмет форму 9, а вы убедитесь,
что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к
моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры.
Важно проверить источник или орган, из которого поступил до-
кумент, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли пе-
чати. Это могу быть справки ПИБа, договоры с агентствами по
приватизации, Горжилагентством, ЖСК, документы о наследо-
вании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через
цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно.
Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только вла-
дельцу квартиры.
Не уменьшайте значение сопутствующих документов и осо-
бенно справки РОНО, если в семье имеются несовершеннолетние
дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само
РОНО возбуждало судебный иск и сделка признавалась недейст-
вительной.
Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придет-
ся стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас
страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где
все это сделают за вас.
Если вы хотите купить квартиру, то вас может подстерегать
самая главная, порой роковая, ошибка. Вы решаете самостоятель-
но приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действитель-
но, зачем вам всевозможные посредники как в лице всевозмож-
ных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц.
Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, если избра-
ли такой путь.
При выборе и оформлении квартиры вы должны удостоверить-
^--.s ся в том, кто перед вами - истинный ли это продавец квар-
[ЗТО JJ тиры или посредник.
Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие соб-
ственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяю-
щими личность. Из формы № 9, которую выдает жилищная кон-
тора, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописа-
ны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки
получить согласие РОНО на операции с жилплощадью и т. д.
При наличии всех необходимых документов оформление куп-
ли-продажи недвижимости производится в нотариальной конто-
ре. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью закон-
ченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том,
что вы купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жи-
лищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выеха-
ли и выписались жильцы.
Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные слож-
ности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как
специалисты решат без проблем все вопросы.
Только ли из-за сложности оформления документов нужно об-
ращаться в агентства по недвижимости?
Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом доку-
менты нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца)
воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлин-
ности представленных документов в соответствующих учрежде-
ниях.
Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по бе-
зопасности проведения сделки?
В первую очередь, гарантией для любого клиента является
юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий
высокую степень ответственности фирмы перед клиентом.
Гарантией также служит капитал, которым располагает аген-
тство.
Агентство для проведения сделки обязательно заключает до-
говора с клиентами, в которых обязательно указывает двусторон-
ние неустойки как на покупателя, если он вовремя не произведет
выплату по счетам, так и на фирму - за весь комплекс работ, сро-
ки, <чистоту> сделки.
Сроки выполнения работ фирмой и сроки выплат со стороны
покупателя строго оговариваются, и обязательно оговариваются
штрафные санкции.
Если фирма сознательно избегает любых штрафных санкций,
даже упоминания о них в договоре, тогда это вызывает некоторое
недоумение, и обоснованно.
Продавец квартиры при продаже ее через агентство застрахо-
ван от случаев неполучения денег, потому что фирма несет пол-
ную ответственность за передачу всей оговоренной суммы или в
руки, или на расчетный счет, или как еще укажет продавец.
Все эти вопросы должны указываться в договоре, заключен-
ном между фирмой и продавцом, который также обязательно пре-
дусматривает двусторонние неустойки и штрафные санкции.
Существует еще вид клиентов: не продавец и не покупатель, а
<расселенец>. Это название присуще только странам СНГ. Таким
людям тем более нужно иметь дело только с солидной фир-
мой, в противном случае очень легко оказаться на улице.
Собственно фирмы, которые действительно работают на рын-
ке недвижимости, за недолгий срок своей работы, по сравнению с
70 годами советской власти, ликвидировали коммуналок в Санкт-
Петербурге больше, чем это было сделано за все предыдущие годы.
Для расселенцев гарантией является то, что, как правило, рас-
селяемая квартира приватизируется за счет фирмы, т. е. фирма
уже вкладывает деньги в эту квартиру. Обычно солидная фирма
дает рекламу на продажу этой квартиры, что является еще одним
вложением денег в квартиру/Расселяемые клиенты спокойно
ждут. Их обязанностью является только показ квартиры тем лю-
дям, которые хотят ее посмотреть, от фирмы, занимающейся ее
расселением. Фирма гарантирует, что к ним в дом не придет <не-
хороший человек>. \
Последним действием, даюнлнм полную гарантию, является
одновременное нотариальное оформление передачи расселяемым
гражданам в собственность квартир, которые подобраны агент-
ством и на которые они дали предварительное согласие, и переда-
. ча их квартиры целиком в собственность покупателю. Все это про-
исходит обязательно у одного нотариуса в одно и то же время.
Вся ответственность за выписку и освобождение квартиры в
срок, оговоренный с клиентом, ложится согласно договорам на
агентство, так как в случае срыва сроков освобождения квартиры
оно платит неустойку клиенту, купившему квартиру целиком.
А если вы решили сдать квартиру? В этом деле существует не-
сколько нехитрых правил, соблюдение которых избавит вас от воз-
можных неприятностей.
Для начала выясните, за какую сумму вы можете сдать квар-
тиру. Советуем обратиться в несколько фирм, занимающихся опе-
рациями с недвижимостью, средняя цена между самой высокой и
самой низкой из назначенных вам сумм и будет реальной стоимо-
стью арендной платы за вашу квартиру. Конечно, лучше, если под-
бором кандидата и оформлением договора аренды займется непос-
редственно специализированная фирма. Вполне возможно, она и
станет гарантом сохранности квартиры. По действующему зако-
нодательству договор аренды не проходит обязательной государ-
ственной или нотариальной регистрации. Форма такого догово-
ра, в общем-то, произвольна. В фирмах, занимающихся недвижи-
мостью, на данный момент уже выработаны типовые договоры, в
большей или меньшей степени отражающие интересы сторон и
положения Жилищного кодекса.
У человека, с которым вы решили заключить договор, необ-
ходимо изучить документы. Запишите данные паспорта: номер,
серию, когда и кем выдан, место прописки. Нелишним будет и
обратить внимание на то, соответствует ли фотография на пас-
порте личности предъявителя. Выясните по возможности, где он
работает. Это поможет вам в случае необходимости разыскать че-
ловека.
В договоре аренды предусматривается ответственность за лю-
бой возможный ущерб, причиненный вашей квартире, мебели или
другому находящемуся в ней имуществу, включая и оборудова-
.,--^s ние квартиры. Если есть необходимость, составляется
[372 jj опись всего имущества с оценочной стоимостью каждого
предмета в квартире. Эта опись является неотъемлемой частью до-
говора об аренде жилья. Предусмотрите в договоре гарантии на
случай форс-мажорных обстоятельств: потоп, пожар и т. п. Так-
же оговорите возможность и порядок преждевременного растор-
жения договора аренды.
Перед сдачей квартиры внаем советуем застраховать все, что
вы оставляете в квартире.
Обязательно потребуйте предоплату, а также некоторую за-
ранее оговоренную сумму, которая не будет входить в общую сто-
имость арендной платы, но будет своеобразным <страховым взно-
сом> на случай непредвиденных расходов. Это оградит вас от та--
ких неожиданностей, как необходимость делать ремонт в квартире
после отъезда жильцов, компенсируя возможные утраты.
После того как вы сдали квартиру, не реже раза в месяц наве-
щайте ее. Бывали ситуации, когда в квартире, нанятой для про-
живания, устраивались торговые склады, что не способствовало
ни улучшению внутренней обстановки квартиры, ни криминаль-
ной среды вокруг нее.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102